CADRE LEGISLATIF DU CONTRAT DE CONSTRUCTION
Champ d'application du contrat de construction
Le régime juridique du contrat de construction
Le maître de l'ouvrage et le constructeur dans le contrat de construction
Les clauses obligatoires dans le contrat de construction
Les versements à la signature du contrat de construction
Le plan et la notice descriptive dans le contrat de construction
L'étalement des versements dans le le contrat de construction
Durée de la garantie de livraison dans le contrat de construction
Réception des travaux dans le contrat de construction
Garanties de malfaçons dans le contrat de construction
CHAMP D'APPLICATION DU CONTRAT DE CONSTRUCTION
Le contrat de construction d'une maison individuelle
est strictement réglementé par des dispositions d'ordre
public destinées à protéger le client maître
d'ouvrage.
La conclusion d'un contrat de construction d'une maison individuelle s'impose
à toute personne qui se charge de la construction d'une maison
ne comportant pas plus de 2 logements destinés au client (le maître
d'ouvrage), d'après un plan qu'il a proposé.
Le maître de l'ouvrage doit être
propriétaire du terrain ou titulaire d'une promesse de vente sur
le terrain.
Le terrain peut lui être fourni indirectement par le constructeur.
En revanche, si le terrain est vendu directement par le professionnel
qui construit, le contrat est une vente en l'état futur d'achèvement.
LE REGIME JURIDIQUE DU CONTRAT DE CONSTRUCTION
Le régime juridique du contrat de construction d'une maison individuelle
varie selon que le constructeur fournit ou non le plan de construction.
Le régime juridique du contrat avec fourniture de plan s'impose lorsque :
- Le constructeur propose ou fait proposer le plan et se charge de la construction ;
- Le constructeur se charge de la construction d'après un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage ou d'une publicité fait pour le compte du constructeur ;
- Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une partie même minime des travaux.
Le régime juridique du contrat sans fourniture de plan s'impose
au constructeur qui sans fournir même indirectement le plan, se
charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors
d'air de l'immeuble.
Toute personne qui entreprend l'exécution de travaux exigeant la
conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle sans signer
de contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie
de livraison, peut être puni d'un emprisonnement de 2 mois à
2 ans et/ou d'une amende de 2286 € à 38000 €.
LE MAITRE D'OUVRAGE ET LE CONSTRUCTEUR
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Le maître de l'ouvrage doit :
- Effectuer les démarches préalables à la construction (permis de construire, demande de prêts, demande de
branchements aux réseaux...), sauf s'il en donne mandat exprès au constructeur ;
- Souscrire une assurance dommages-ouvrage ;
- Payer le constructeur aux échéances prévues dans le contrat ;
- Prendre livraison de l'immeuble.
Le constructeur doit :
- Etre dans tous les cas, titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurances, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
- Etre assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
- Réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques définies dans la notice descriptive annexée au plan, et aux règles du Code de la Construction et de l'Habitation et du Code de l'Urbanisme ;
- Livrer la construction dans le délai et au prix convenu au contrat.
LES CLAUSES OBLIGATOIRES DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Les clauses obligatoires
Le contrat de construction doit être rédigé par écrit
sous peine de sanctions pénales et doit comporter un ensemble de
clauses obligatoires.
Concernant le terrain, doivent figurer dans le contrat :
- Sa situation,
- Son adresse ou lieu-dit,
- Sa surface et sa désignation cadastrale,
- Le titre de propriété du maître de l'ouvrage ou les droits réels qu'il possède dessus et qui lui permettent de construire. Doivent être précisées la nature, et la date des titres ou droits ainsi que le nom et l'adresse du rédacteur de l'acte.
Concernant le bâtiment à construire, doivent figurer dans le contrat :
- L'attestation que le projet est conforme aux règles de construction édictées par le code de la Construction et de l'Habitation,
- Sa consistance et ses caractéristiques techniques comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison,
- Son coût qui inclut le coût forfaitaire et définitif du constructeur et le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution.
Doivent également figurer dans le contrat de construction :
- Les modalités de règlement du prix, en fonction de l'état d'avancement des travaux,
- L'indication que le maître de l'ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux,
- La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison,
- La justification de la garantie de remboursement qui doit être annexée au contrat lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier,
- La justification de la garantie de livraison apportée par le constructeur,
- L'indication de l'obtention du permis de construire ou des autres autorisation d'urbanisme,
- L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts,
- La référence de l'assurance dommages-ouvrage.
Les annexes obligatoires
Des documents doivent obligatoirement être annexés au
contrat de construction.
Il s'agit de :
- Copie du permis de construire et des autorisations d'urbanisme nécessaires,
- Plan de construction,
- Notice descriptive,
- Notice d'information,
- Attestations des garanties de remboursement et de livraison.
Conditions à remplir
Avant la signature du contrat de construction, certaines conditions doivent
être remplies :
- Le maître de l'ouvrage est propriétaire du terrain. A défaut il bénéficie d'une promesse de vente sur le terrain,
- Le choix du modèle de maison (ses caractéristiques, les plans et travaux annexes) est arrêté.
Le coût des raccordements, et celui des travaux que
se réserve le maître de l'ouvrage, sont précisés.
Le prix, les modalités de règlement et de révision
sont connus.
Frais annexes
La construction d'une maison individuelle entraîne le paiement de frais annexes.
Si l'acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :
- Les frais d'ouverture et d'instruction du dossier,
- Les frais d'assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d'emploi),
- La prise d'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l'organisme prêteur pour garantir son prêt.
Le maître de l'ouvrage doit payer les honoraires du notaire qui comprennent :
- Sa rémunération,
- Les frais qu'il a engagé pour le compte de son client, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires,
- Les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l'acte.
Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors
de la publication de l'acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.
Son montant est réglementé par le code général
des impôts : il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur
du terrain selon la nature de l'intervention du conservateur des hypothèques.
L'acquéreur doit payer les frais d'agence immobilière ou
de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.
Le montant de la commission due à l'agent immobilier est librement
fixé par l'agence mais il doit faire l'objet d'un affichage dans
les locaux de l'agence.
LES VERSEMENTS A LA SIGNATURE DU CONTRAT DE CONSTRUCTION
Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation
d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés
avant la signature du contrat de construction.
Si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement donnée
par une société d'assurance ou un établissement de
crédit, il peut demander au maître de l'ouvrage de verser
jusqu'à 5% du prix à la signature du contrat et à
nouveau 5% maximum du prix à la délivrance du permis de
construire. L'attestation de cette garantie doit être transmise
au maître de l'ouvrage avec le contrat.
Toutes les sommes versées avant l'ouverture du chantier doivent
être remboursées si le contrat est rompu à la suite
de la non-réalisation d' une condition suspensive.
Le contrat de construction sans fourniture de plan signé et ses
annexes doivent être adressés par lettre recommandée
avec avis de réception au maître de l'ouvrage qui dispose
d'un délai de 7 jours pour se rétracter.
Le point de départ du délai est la signature du contrat
par le destinataire de l'accusé de réception.
Si le maître de l'ouvrage choisit de renoncer à la construction,
il doit en informer le constructeur avant l'expiration de ce délai
par lettre recommandée avec avis de réception.
Le maître de l'ouvrage, usant de son droit de rétractation,
doit être remboursé de toute somme éventuellement
versée à la signature du contrat.
LE PLAN ET LA NOTICE DESCRIPTIVE
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Le Plan
Le plan de construction annexé au contrat comporte :
- Les travaux d'adaptation au sol,
- Les coupes et élévation,
- Les cotes utiles,
- L'indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
Il indique également les raccordements aux réseaux
divers et tous les éléments d'équipement intérieur
ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation
et à l'habitation de la maison.
Un dessin d'une perspective de la maison est joint
au plan.
La notice descriptive
La notice descriptive doit être conforme à un modèle
type agréé par un arrêté ministériel.
Elle mentionne :
- Les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de celle-ci, en précisant si les équipements sont ou non compris dans le prix global et en indiquant le coût de ceux qui ne sont pas compris dans le prix global convenu,
- Les raccordements de la maison à l'égout et aux autres réseaux publics (notamment eau, gaz, électricité, chauffage) en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et ceux qui sont à la charge du maître de l'ouvrage,
- Le montant des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage et non compris dans le prix convenu.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention
paraphée par laquelle il accepte le coût des travaux à
sa charge, qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
Le maître de l'ouvrage, qui s'est réservé tout ou
partie des travaux d'adaptation au sol, d'équipement intérieur
ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation
et à l'habitation de la maison, et de raccordements aux réseaux
divers, peut exiger du constructeur, s'il lui en fait la demande, la prise
en charge de ces travaux aux prix et conditions mentionnés au contrat.
La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé
de réception dans les 4 mois qui suivent la signature du contrat.
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
L'échelonnement des paiements est réglementé en fonction de l'état d'avancement des travaux et diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d'une garantie de remboursement.
Lorsque le maître de l'ouvrage a recours à un emprunt, le
prêteur est responsable du respect de cet échelonnement.
Tout versement direct au constructeur doit se faire avec l'accord du maître
de l'ouvrage.
Le garant en est informé par le prêteur.
En cas de garantie de remboursement, le paiement du prix s'échelonne de la manière suivante:
- 5% maximum à la signature du contrat,
- 10% maximum à la délivrance du permis de construire,
- 15% maximum à l'ouverture du chantier(ce pourcentage inclut les sommes versées avant le démarrage des travaux),
- 25% maximum à l'achèvement des fondations,
- 40% maximum à l'achèvement des murs,
- 60% maximum à la mise hors d'eau,
- 75% maximum à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95% maximum à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
DUREE DE LA GARANTE DE LIVRAISON
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Les obligations du garant (banques, compagnies d'assurances) commencent à courir à la date d'ouverture du chantier. La déclaration d'ouverture du chantier est notifiée par le constructeur à l'établissement garant.
L'attestation de garantie de livraison ou "garantie d'achèvement
"à prix et délais convenus doit être remise personnellement
au maître de l'ouvrage, au plus tard à l'ouverture du chantier.
Cette garantie est nominative et émane du garant sous forme d'un
document original.
La garantie de livraison cesse :
- A la réception sans réserves lorsque le maître de l'ouvrage est assisté d'un professionnel,
- A l'expiration du délai de 8 jours suivant la réception, lorsque celle-ci est faite par le maître de l'ouvrage sans l'assistance d'un professionnel,
- A la levée des réserves éventuelles.
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Réception des travaux
A l'achèvement des travaux, la réception, prononcée contradictoirement entre le maître de l'ouvrage et le constructeur, doit être consignée dans un procès verbal écrit.
Lors de la réception, le maître de l'ouvrage peut se faire
assister par un professionnel habilité (architecte, maître
d'oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique)
ou autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurances
couvrant sa responsabilité pour ce type de mission (ingénieur
conseil, bureau d'études techniques).
La faculté pour l'acquéreur de se faire assister d'un professionnel
doit être mentionnée dans le contrat.
Si l'ouvrage est en parfait état, la réception est acceptée
sans réserve et le maître de l'ouvrage doit verser le solde
du prix.
Si des vices apparents (défauts de conformité, malfaçons)
sont constatés, le maître de l'ouvrage doit faire inscrire
toutes les réserves dans le procès verbal de réception
et consigner le solde du prix sur un compte bloqué.
Le solde du prix sera versé une fois toutes
les réserves levées.
Après la réception avec ou sans réserves, le maître
de l'ouvrage, qui ne s'est pas fait assister par un professionnel de la
construction, bénéficie d'un délai de 8 jours pour
dénoncer les vices apparents qu'il n'aurait pas signalés
au moment de la réception.
Cette dénonciation doit être adressée au constructeur
par lettre recommandée avec accusé de réception dans
les 8 jours qui suivent la remise des clefs consécutive à
la réception.
Le constructeur doit effectuer les travaux.
Règlement du solde
Le solde de 5 % est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes :
- Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable à la réception, sans réserves, ou lorsque des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci,
- Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable, à l'issus des 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception.
Lorsque des réserves ont été émises
à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde
est payable, à la levée de celles-ci.
Lorsque des réserves sont formulées, le solde de 5 % doit
être consigné entre les mains d'un consignataire (banque,
établissement de crédit), accepté par le maître
de l'ouvrage et le constructeur, ou, à défaut, désigné
par le président du tribunal de grande instance.
DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION
Tous les intervenants à la construction, architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont tenus, à compter de la réception des travaux, de garantir l'ouvrage.
Ils doivent :
- La garantie de parfait achèvement,
- La garantie biennale de bon fonctionnement,
- La garantie décennale.
Source : Ministère du logement - http://www.equipement.gouv.fr.
